谭家梁沉默了。他靠在椅背上，长长地吐了口气，没有说话。几个高管面面相觑，目光在秦北和谭家梁之间来回移动，表情没有任何变化。
秦北翻开第二份文件，曼哈顿中城写字楼的收购协议草案，上面写着一栋位于第六大道的写字楼，四十多层，报价近十亿美金。
他又翻了翻后面的几份，布鲁克林的土地开发计划，洛杉矶的商业地产投资项目。
每翻一份，他的眉头就紧一分。合上最后一份文件，秦北把整摞文件推到桌子中间，看着谭家梁。
“谭总，所有进入房地产的计划，全部暂停。不只是梅西百货，不只是写字楼，是所有。
已经签了意向书的，想办法延期，已经付了定金的，想办法要回来。实在要不回来的，就当交学费，但不能再往前走一步了。”
会议室里安静得像被人按下了暂停键。
谭家梁坐在那里，脸色有些难看了，秦北否决的这些项目大都是他在自己的职权范围内做出的投资计划。
这也是巴黎会议后，秦北给他放权后他亲自研究和考察后做出的投资决定。
现在秦北一来就否决了他的这些计划，这让他有些尴尬和难受。
他不理解。美国房地产市场从2000年以来一路走高，低利率、宽松信贷、金融创新，三重动力叠加，房价指数在过去五年里上涨了超过百分之五十。
而且涨势完全没有停下来的迹象。所有的投行都在唱多，所有的基金都在加仓，所有的信号都是绿灯。
“老板，我不太明白。”
谭家梁还是忍不住问了出来。
“美国的房地产市场正在上升期，利率处于历史低位，信贷政策宽松，商业地产的空置率在持续下降，租金收益率稳定，这些基本面数据都是公开的，每一家投行的报告都在推荐增持商业地产。”
秦北没有说话，沉默了一会，站起来，走到落地窗前，背对着所有人，看着窗外的曼哈顿夜景。
帝国大厦的尖顶在夜色中闪闪发光，那是这座城市的象征，也是一个时代的象征。
他想起上一世的这个时候，全美国的人都相信房价会永远涨下去。
银行相信，投行相信，评级机构相信，买房子的人也相信。没有人相信泡沫会破，因为每个人都觉得自己能在泡沫破之前跑掉。
然后2007年到了，次贷违约开始集中爆发，贝尔斯登倒了，雷曼兄弟倒了，AIG被政府接管。
整个华尔街像多米诺骨牌一样一块一块地倒下去，几百万人失去房子，几千万人失去工作，全球金融体系遭遇了海啸。
谭家梁确实优秀，可是他还是太年轻了，以前的那些投资和收购案例是因为自己依靠前世的记忆才让他发展的有些过于顺风顺水，不过这也不怪他。
想到这里，秦北转过身，看着谭家梁，斟酌了一下开口了。
“谭总，我让你停下来，不是因为现在不赚钱。是因为两年之后，你现在投进去的每一分钱，都会变成负资产。不是亏，是负。
你会因为投资房地产，遭受巨大的损失，会倒欠银行的钱，会倒欠政府的税，会倒欠承包商的钱。你想退出的时候，会发现没有买家。因为所有人都在跑，没有人接盘。
虽然这些损失对于我们深水资本而言不是什么大问题，可是会影响你在华尔街的地位和形象，会影响我深水资本的名声。”
秦北觉得还是把话说的重一些比较好，这也才会让谭家梁认真对待，让他收敛一些锋芒，深水资本发展到现在，需要的不是锋芒，到了现在这个体量需要的是润物无声。
谭家梁被秦北的话震惊了。他不知道秦北说的对不对，但如果对了呢？毕竟自己老板以前的决策都是正确的，没有出现过一次失误。
“美国的房地产市场，表面上看很健康，但底下已经烂了。”
秦北的声音不大，但字字惊人，让会客厅的每一个人都听得有些心惊。
“银行在给没有收入的人发贷款。那些贷款不需要首付，不需要收入证明，甚至不需要查信用记录。
你把房子卖给一个连工作都没有的人，然后把他的贷款打包成债券，卖给投行。
投行把债券拆了再组合，加上保险，变成更复杂的金融产品，卖给养老基金、保险公司、外国央行。
一层一层地加杠杆，一层一层地放大风险。
那些看似分散的、安全的、被评级机构盖章认证为“AAA”的债券，其实是一个巨大的火药桶，而引信一旦点燃了，就是一片火海，现在这个引信即将被点燃。”
秦北的声音放大了很多，脸上的神情也越发的严肃。
“房价涨了这么多年，已经脱离基本面了。普通家庭的收入增长跟不上房价增长，越来越多的人买不起房。
当房价高到没有人接盘的时候，就是泡沫破裂的时候。这个时间点不会太远了，我预计到了2007年的时候，泡沫必破。”
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